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商水县房地产业发展情况汇报


2015-07-10 10:25:19 来源: 浏览次数:0

县政府办公室政研室

近年来,我县房地产业稳定健康发展,特别是以商品住房为主的房地产市场得到了较快的发展,对培育新的经济增长点和提高群众生活水平起到了重要作用。通过近阶段对房地产业发展情况的调研来看,我县房地产业起步较晚,在开发建设、运营销售等方面均存在着一些问题。现将有关情况汇报如下:

一、基本情况

商水县房地产市场发展处于发展阶段,整体市场规模适中、整体价格水平低,外地购房者在整体市场中所占的比例较低。

目前,我县房地产开发企业共有20家,在建项目22个,今年1-5月份,新开工房地产项目为0,新增建筑面积约18万平方米,商品房预售14.2万平方米,商品房销售10万平方米,商品房待售及存量房52万平方米,销售不动产税下降40%左右,商品房预售和待售存量房增长,商品房销量减少。2012年房地产用地供应面积261.62亩,2013年房地产供应面积81.06亩,2014年房地产供应面积39.62亩,比2012年用地供应面积下降84%。2015年推出的几宗房地产用地虽然每宗地多次发布出让公告,最后仍无人问津,至今房地产供应面积为0。从上述情况看,我县房地产业持续疲软,商品房可售房源存量充足,商品房销量下滑,呈现出开工量小、交易量低、存量房大量增加等态势。

二、存在问题及原因分析

(一)缺乏专项规划,开发随意性大。目前,我县房地产业缺乏科学的规划,致使房地产业发展比较分散,没有形成适度集中集约的效应,土地出让收益难以实现最大化,楼盘建设与周边地区相比在品质上缺乏竞争力。

(二)配套不够完善,对外吸引力弱。开发项目在强化建筑和景观设计、完善配套设施、优化客户购房体验、增加产品附加值等方面有所欠缺。从宜居方面看,缺乏较高水平的教育、医疗、购物、娱乐、金融等服务设施,特别是缺乏规范的物业管理;从宜业方面看,我县当前就业环境还不足以吸引更多的外来中、高端人才落户并扎根。

(三)外需拉动明显不足,县内购买力有待挖掘。从近两年新开盘的销售情况看,95%左右的购房者是本县人,乡镇农村居民居多,反映出随着县域经济的发展,农村居民改善居住条件的需求较为迫切,是房地产业发展重要的潜在市场。但目前我县大多数农村居民的购买能力还比较有限,其中既有经济发展水平的原因,也有村庄整理、城中村改造等工作没有真正破题、农村资产还没有有效盘活的原因,不少农村居民选择自建房屋改善居住条件,相对于推动城镇化进程而言,难免造成低水平、重复建设,不利于房地产业发展。

(四)资金断链现象严重,社会不稳定因素增加。由于销售市场持续走软,在建项目及建成项目资金无法有效周转,新上项目资金出现“断链”现象,影响到项目开发进度。少数开发项目因为资金问题进展缓慢,个别项目甚至时停时建、出现拖欠工资、料款等现象,与去年相比工资拖欠案件上升300%左右,一定程度上增加了社会不稳定因素。 

(五)商品房供应量较大,销售周期明显较长。目前我县商品房存量52万平方米,预计到年底将会增加到约63万平方米以上的商品房存量,下一步销售压力将进一步增大,销售周期将明显拉长。

(六)产品结构比较单一,文化商业氛围不浓。从我县房地产业的发展构成来看,普通商品住宅一直占据主导地位,高端地产、商业地产等产品相对较少。产品结构单一,缺乏多元化开发项目,致使我县城市文化和商业氛围不够浓。

三、工作建议

(一)优化行政环境,加大扶持力度。严格落实《关于促进房地产业稳定健康发展的意见》,最大限度地减免相关税费,坚决杜绝乱收费行为。加强与房地产企业的沟通联系,主动帮助开发商解决项目开发建设中遇到的困难,认真执行关于房地产业发展的各项规章制度和政策,进一步精简行政审批环节,提高工作效率。

(二)搭建融资平台,缓解资金压力。根据省住建厅、发改委、国土厅、中行郑州中心支行、中国银监会河南监管局等五部门联合下发的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(豫建〔2014〕119号)文件精神,银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求,缓解房地产企业资金压力。

(三)制定专项规划,促进科学开发。尽快制定房地产业发展专项规划,对房地产发展给予科学指导和调控。制定年度建设计划,科学把握土地出让节奏,控制建设规模;引导房地产发展与城镇化发展规划相协调,适度集中,便于实现城市资源利用的最优配置;引导房地产业在追求美观、实用的同时,发展一批建设水平和标准适当提升的项目,注重新能源、新技术、新理念的运用,体现科学发展,彰显商水城镇建设的无限生机和独特魅力。

(四)发挥市场作用,优化供应结构。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,根据市场供求关系,在房地产项目建设中,对套型建筑面积比例全部放开。在优先满足首次置业的中小户型普通商品住房需求的原则下,支持企业建设各类满足市场需求的商品房。鼓励进城经商、务工的农业转移人口和有条件的农村群众在城镇购买商品住房。

(五)加强市场监测,完善预警机制。建立房地产市场监测机制。在国家和省政府政策指导下,根据权责一致要求,规划、房管、发展改革、财政、国土、统计、税务、金融等部门各负其责,各司其职,加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究,定期公布土地供应、住房供应和房价变动等情况,及时准确发布市场供求信息,完善房地产市场风险预警机制。

(六)发展配套服务,拉长产业链条。一是快路网建设,密切与周口市区的联系,完善县内公交体系。加大绿化、亮化、净化、美化和环保、休闲、娱乐设施的投入力度,在建设上注重体现人性化设计。二是健全完善和规范物业管理,引入物业管理市场化竞争机制,切实提高管理及服务质量,改善居住环境。三是积极拓展住房消费信贷业务,全力保障个人购买自住住房的贷款需求。全方位拓展住房消费服务,加快建立适合县情的房地产经纪人执业制度,规范房地产中介,树立优秀中介品牌。同时,加快发展教育、商贸、物流、餐饮等各项服务产业。

(七)盘活存量土地,拓展发展空间。加快关停、破产企业闲置土地的整合流转,适当补充房地产用地需求。利用沟、河、砖瓦窑地、废弃地,通过环境治理和景观设计发展房地产业。加快启动城中村、旧小区的整理改造,开创房地产业发展的新领域。同时,加大批而未占土地收回力度,提高土地利用效率,督促开发商加快投资进度。

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